Hace poco hablamos sobre qué es exactamente la georreferenciación y por qué se ha vuelto tan esencial en topografía, arquitectura, ingeniería y otros sectores. Pero hoy queremos ir un paso más allá y contarte cómo esta herramienta ha transformado también el mundo jurídico-inmobiliario en España.
En concreto, vamos a hablar sobre la relación entre la georreferenciación y la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, a raíz de una reforma legal clave: la Ley 13/2015, de 24 de junio.
¿Qué problema resuelve esta ley?
Durante muchos años, el Catastro y el Registro han ido por caminos distintos. Uno describe físicamente los inmuebles (superficie, linderos, uso…), y el otro se encarga de inscribir quién es el dueño y qué derechos hay sobre una finca. Pero claro, si no están bien coordinados, surgen problemas: fincas mal ubicadas, duplicadas o incluso superpuestas con otras.
Ahí es donde entra en juego la georreferenciación como solución técnica… y la Ley 13/2015 como marco legal para que ambos organismos hablen «el mismo idioma».
¿Qué cambió con esta reforma?
Desde 2015, cuando se realizan ciertos actos registrales (como inmatriculaciones, divisiones, segregaciones o agrupaciones), ya no basta con una descripción en palabras. Ahora es obligatorio aportar una representación gráfica georreferenciada de la finca. En otras palabras: un plano con coordenadas que diga con precisión dónde está el terreno y qué forma tiene.
Este plano puede provenir directamente del Catastro o ser elaborado por un técnico cualificado —normalmente un topógrafo— mediante una Representación Gráfica Alternativa (RGA), que debe validarse previamente.
¿Y para qué sirve todo esto?
Tiene varias ventajas muy claras, tanto para los propietarios como para las administraciones públicas:
1. Seguridad jurídica
Si una finca está bien georreferenciada, hay menos margen para disputas sobre límites, superficies o ubicaciones. Todos saben exactamente qué se está comprando, vendiendo o registrando.
2. Trámites más claros y rápidos
Con Catastro y Registro trabajando sobre la misma base gráfica, se evitan duplicidades y errores. Esto reduce papeleo y acelera muchos procesos, tanto para particulares como para profesionales.
3. Mejor gestión del territorio
Las administraciones pueden planificar mejor, prevenir conflictos urbanísticos y gestionar los recursos de forma más eficiente si cuentan con información fiable y coordinada.
Además, esta coordinación gráfica es fundamental para evitar litigios. Muchas disputas por linderos o superficies no se deben a mala fe, sino a la falta de precisión en la documentación. Al tener una base gráfica oficial y validada, se reducen considerablemente los malentendidos entre vecinos o herederos, y también se protege a futuros compradores al ofrecerles una visión clara de lo que están adquiriendo.
¿Qué pasa si los datos catastrales no son correctos?
Es bastante habitual que la cartografía catastral no refleje la realidad exacta de una finca, sobre todo en zonas rurales o en terrenos con cambios recientes. En esos casos, se puede aportar una RGA realizada por un técnico. Esta debe pasar por un proceso de validación gráfica a través de la Sede Electrónica del Catastro para asegurar que es compatible con el parcelario oficial.
La georreferenciación ya no es solo una herramienta para hacer mapas bonitos. Es un elemento clave para que el sistema inmobiliario funcione de forma más clara, justa y segura. Gracias a la Ley 13/2015, los datos gráficos y jurídicos empiezan a ir de la mano, algo que muchos esperábamos desde hace años.
¿Tienes dudas sobre cómo georreferenciar una finca o si tu plano es válido?
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